Sprzątanie biurowców cennik i koszt kontraktu na części wspólne oraz obsadę dzienną

Sprzątanie biurowca kosztuje w 2026 roku najczęściej od 1,5 do 2,7 zł netto za m² powierzchni najmu miesięcznie, gdy kontrakt obejmuje tylko części wspólne z obsadą dzienną, i od 5 do 9 zł netto za m², gdy firma sprząta cały budynek razem z biurami. Biurowiec 10 000 m² z recepcją, garażem i ośmioma piętrami to kontrakt na 15 do 27 tys. zł netto miesięcznie za same części wspólne.

Poniżej rachunek strefa po strefie dla typowego biurowca, wariant z powierzchniami najemców, prace okresowe poza ryczałtem, obsada i marża firmy. Liczymy godziny razy stawka 45 do 55 zł netto za roboczogodzinę, bo tyle trzeba sprzedać godzinę, żeby przy płacy minimalnej 2026 kontrakt nie wyszedł na minus.

Ile kosztuje sprzątanie biurowca?

Weźmy biurowiec klasy B+ o powierzchni najmu 10 000 m², z ośmioma kondygnacjami biurowymi, holem z recepcją, czterema windami, dwiema klatkami, garażem podziemnym na 150 miejsc i dwiema toaletami wspólnymi na każdym piętrze. Zarządca zamawia sprzątanie części wspólnych od poniedziałku do piątku oraz osobę na dyżur w holu w godzinach pracy budynku.

Przy 21,67 dnia roboczego w miesiącu to 332 do 483 roboczogodzin. Po 45 do 55 zł netto daje to 14 940 do 26 570 zł netto miesięcznie, czyli 1,49 do 2,66 zł za m² powierzchni najmu. Dyżur w soboty, obsługa wydarzeń w holu i odśnieżanie zimą to osobne linie. Koszt najczęściej trafia do opłaty serwisowej, którą zarządca rozlicza z najemcami proporcjonalnie do metrażu.

Kto płaci za sprzątanie biurowca, zarządca czy najemca?

W biurowcu wielonajemcowym są zwykle dwa kontrakty. Zarządca budynku zamawia sprzątanie części wspólnych: holu, wind, klatek, toalet na korytarzach, garażu i terenu. Każdy najemca osobno zamawia sprzątanie swojej powierzchni: biurek, sal spotkań, kuchni i toalet wewnątrz lokalu. Dla firmy sprzątającej to dwa różne rynki. Kontrakt z zarządcą jest większy i wygrywa się go w zapytaniu ofertowym z kilkoma rundami. Kontrakt z najemcą to 1 do 13 tys. zł netto miesięcznie i decyduje o nim office manager.

Koszt sprzątania jednego piętra albo biura w konkretnym mieście liczymy na stronach sprzątanie biur Warszawa, sprzątanie biur Kraków, sprzątanie biur Poznań, sprzątanie biur Katowice, sprzątanie biur Gdańsk, sprzątanie biur Łódź, sprzątanie biur Lublin, sprzątanie biur Szczecin i sprzątanie biur Wrocław, z kalkulatorem na górze każdej z nich.

Ile kosztuje sprzątanie całego biurowca razem z biurami?

Drugi typ kontraktu to budynek jednego użytkownika: siedziba firmy, urząd, centrum usług na własność. Wtedy jedna firma sprząta wszystko. Przykład to biurowiec 6 000 m² z układem mieszanym, 24 toaletami i sześcioma kuchniami, sprzątany wieczorem pięć razy w tygodniu, plus jedna osoba na dyżurze w dzień.

To 5,2 do 8,8 zł netto za m² miesięcznie. Za metr wychodzi więcej niż w kontrakcie na części wspólne, bo biurka, kosze i kuchnie wymagają ręcznej pracy, a toalet jest trzy razy więcej. Normy wydajności dla każdej strefy biura rozpisuje kalkulator wyceny sprzątania biur, więc zanim wyślesz ofertę, możesz sprawdzić własne założenia piętro po piętrze.

Profesjonalne sprzątanie biurowców i wymagania zarządcy

Zarządcy biurowców nie kupują samego sprzątania. Kupują przewidywalność, więc w zapytaniu ofertowym prawie zawsze pojawiają się te same wymagania:

• SLA i KPI. Czas reakcji na zgłoszenie, na przykład 30 minut w godzinach pracy budynku, i miesięczny audyt jakości z punktacją. Wynik poniżej progu oznacza obniżenie wynagrodzenia o 3 do 10 procent.
• Stała obsada i zastępstwa. Imienna lista pracowników z identyfikatorami, szkolenie BHP budynku i gwarancja zastępstwa tego samego dnia.
• Ubezpieczenie OC. Zwykle suma 1 do 5 mln zł, z polisą pokazaną przed podpisaniem umowy.
• Raportowanie. Karty kontroli toalet, rejestr zgłoszeń, zużycie środków higienicznych, czasem system do zgłoszeń zarządcy, w którym ekipa zamyka zadania.
• Środki i certyfikaty. Budynki z certyfikatem BREEAM albo LEED wymagają środków z ekoetykietą i segregacji odpadów zgodnej z procedurą budynku.

Każdy z tych punktów kosztuje. Koordynator, który robi audyty i odbiera telefony od zarządcy, to 0,3 do 0,5 etatu przy kontrakcie na 10 000 m². Jeśli go nie wliczysz, zapłacisz za niego z marży.

Prace okresowe poza ryczałtem

Te prace zarządca lubi mieć w jednej umowie z ceną jednostkową, bo wtedy nie ogłasza osobnego zapytania co pół roku. Dla firmy sprzątającej to najlepsza część kontraktu: jednorazowe zlecenia z wyższą stawką za godzinę. Stawki za zwykłe mycie okien za m² i za sztukę są punktem wyjścia, fasadę na wysokości wycenia się osobno. Garaż i teren wokół budynku rozliczamy tak samo jak na stronie o sprzątaniu terenów zewnętrznych.

Ile osób potrzeba do sprzątania biurowca?

Kontrakt na części wspólne biurowca 10 000 m² to 332 do 483 godzin miesięcznie, czyli 2 do 3 pełnych etatów plus koordynator na część etatu. Zwykle układa się to tak: jedna osoba na dyżurze dziennym i dwie osoby na zmianie wieczornej od 17:00 do 21:00, co daje po cztery godziny na osobę. Budynek 6 000 m² sprzątany w całości potrzebuje 4 do 6 etatów, w tym jednej osoby na dzień.

Zmiana wieczorna to najtrudniejsza część obsady, bo cztery godziny dziennie przyciągają osoby dorabiające i rotacja jest wysoka. Firma, która w ofercie nie opisuje, jak zapewni zastępstwo, przegrywa z tą, która to opisuje, nawet przy niższej cenie.

Ile zarabia firma na sprzątaniu biurowca?

Godzina pracy na obiekcie przy płacy minimalnej 2026 kosztuje firmę około 43,67 zł z pełnym kosztem pracodawcy, urlopami i zastępstwami. Jak do tego doszliśmy, pokazujemy na stronie stawka za sprzątanie. Przy sprzedaży za 45 zł netto marża na godzinie to 1,33 zł i nie pokrywa koordynatora ani maszyn. Przy 52 do 55 zł zostaje 8 do 11 zł na godzinie, czyli przy 400 godzinach 3 300 do 4 500 zł miesięcznie przed kosztem szorowarki, środków i koordynacji.

Dlatego duże kontrakty wygrywa się ceną jednostkową za prace okresowe i dobrze policzoną obsadą, a nie najniższym ryczałtem. Pełny wzór rachunku dla zamawiającego publicznego rozpisaliśmy we wpisie o przetargu na sprzątanie pomieszczeń biurowych, a kontrakty przemysłowe we wpisie o sprzątaniu magazynów i hal.

Sprzątanie biurowców w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach

Kwoty wyżej dotyczą miasta ze wskaźnikiem 1,00. W Warszawie stawki są o 15 do 25 procent wyższe, w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku o 5 do 15 procent. Katowice i Łódź rozliczają się blisko średniej. W Warszawie kontrakty na części wspólne są największe, bo biurowce klasy A na Woli i Służewcu mają po 20 do 60 tys. m². W Poznaniu i Katowicach częściej trafia się budynek jednego użytkownika, sprzątany w całości.

Gdzie firma sprzątająca znajdzie kontrakty na biurowce

Kontrakty z zarządcami wygrywa się w zapytaniach ofertowych, do których trzeba zostać zaproszonym. Firmy zarządzające nieruchomościami prowadzą listy sprawdzonych wykonawców i odnawiają umowy co 2 do 3 lat. Żeby trafić na taką listę, trzeba do nich dotrzeć wcześniej niż konkurencja. Część firm prowadzi to samodzielnie, część zleca telemarketing B2B do działów zarządzania nieruchomościami rozliczany za umówione spotkanie.

Kontrakty z najemcami przychodzą inaczej: office manager szuka ceny dla swojego piętra, liczy ją w kalkulatorze i wysyła zapytanie. U nas takie briefy z metrażem, liczbą toalet i grafikiem odbierają firmy z aktywnym pakietem dla swojego miasta. Płacisz stały abonament, a nie za kontakt, więc drugi i trzeci najemca z tego samego budynku nie kosztuje dodatkowo. Warunki pakietów są w cenniku dla firm sprzątających.